广州机场皮革进口清关要交多少税
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新闻咨询---华创证券:17-18年商品房投资增速展望
商品房开发投资一般由住宅投资和商办投资组成,前者占比68%、后者占比32%,其中商办投资包括商业
投资、办公投资以及其他投资等,并且在以往周期中,住宅投资和商办投资基本上呈现同向变化,因而
以往默认只要对住宅投资进行研究,就可以很自然地得到商品房开发投资的预测。
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但2017年初开始,住宅投资和和商办投资的同向关系出现了强烈的背离。其中,住宅投资部分还是沿用
我们低库存下必须加库存因而投资较强趋势的逻辑,而商办投资可能在未来一段时间内依然会是拖累的
状态,主要原因在于:1)商办库存目前处于历史高位,刚开始去库存,因而再投资较弱;2)年初开始
一二线城市对于商住楼打压,也会影响新增投资;3)年初至今商办供地同比下降10-20%,**也在主动
推动商办的去库存。
由此,后续预测商品房投资就需要将住宅投资和商办投资分类讨论,其中:1)住宅投资按照加库存逻辑
估算估算2017-2018年的投资情况;2)商办投资按照去库存逻辑来估算2017-2018年投资情况。两者投资
预测结合之下较终形成对于2017-2018年的商品房投资的预测。
传统的房地产投资的预测方式是来自于房地产投资的定义。房地产投资主要是由施工相关投资(施工面
积*施工单价,占比80%)和土地相关投资(土地购置面积*土地购置单价,占比20%)两部分构成。长期
以来施工单价每年的涨幅相对比较少、施工面积弹性较大。土地相关投资在过去的很长一段时间里面占
比小,且弹性相对较少;因此,在传统的投资预测逻辑中,我们预测房地产投资主要分析施工相关投资
,其中施工面积为主要关键变量,而土地购置费为次要关键变量。
更进一步分析,当期施工面积=(上期施工面积-上期竣工面积)+当期新开工面积+(当期复工面积-上期
停工面积);也可以理解成当期施工面积=上期期末施工面积+当期新开工面积+当期净复工面积(其中,
正数为复工,负数为停工)。
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